Le tipologie di contratto

Per legge il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:
a) con un canone libero e una durata fissadi quattro anni rinnovabili per altri quattro,
b) predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a tre anni rinnovabili per altri due.
Per le locazioni di durata transitoria, invece, sono previsti contratti di durata da uno a diciotto mesi e, per gli studenti fuori sede, da sei mesi a tre anni, anche questi predisposti dalle associazioni.
Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se questo succede, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).

4+4 a canone libero
Questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l'appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.
Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
- rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
- rinunciare al rinnovo.
Chi prende l'iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni.
La parte interpellata deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.
Per avere un modello di contratto standard, potete usare uno dei moduli messi a disposizione dalle associazioni di categoria Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia.
Anche se qualche clausola del contratto prestampato non fa al caso vostro, potete facilmente modificarla aggiungendo a penna le condizioni che più vi soddisfano.

3+2 a canone calmierato
In alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero.
Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente.
Se desiderate stipulare un contratto a canone concordato, dovrete usare i contratti tipo depositati presso i comuni, insieme agli accordi territoriali.

Contratti già stipulati
Se avete in corso un contratto stipulato con le vecchie regole del patto in deroga e dell'equo canone, per voi non cambia nulla. Si applicheranno, infatti, le vecchie regole fino alla scadenza del contratto: a quel punto, in caso di rinnovo, starà a voi (e alla vostra controparte) la scelta di uno dei due tipi di contratto previsti dalla nuova legge.

Affitti temporanei
Nel caso di studenti fuori sede, o di chi cerca casa per uso temporaneo, si può affittare l’appartamento solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. La legge distingue tra due tipologie: quella per soddisfare esigenze temporanee di varia natura e quella per motivi di studio.
Questi contratti, secondo il decreto del ministero dei Lavori Pubblici che ne determina le caratteristiche, non possono avere una durata inferiore al mese e superiore a diciotto.
Fanno eccezione i contratti di locazione rivolti a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e possono essere sottoscritti sia da singoli studenti sia da gruppi. Anche per questi contratti esistono i modelli depositati presso i comuni interessati.