La ricerca di un immobile in affitto o di un buon locatario

Tanto è difficile per un inquilino trovare un appartamento in affitto, altrettanto difficile è, per un locatore, trovare qualcuno di fiducia, o con buone referenze, che occupi la propria casa sfitta. Conviene sempre fare qualche tentativo autonomamente prima di rivolgersi a un'agenzia immobiliare: potreste in questo modo risparmiare la provvigione dell'agente.

Tempo a disposizione e buona volontà
Per trovare la casa che desiderate basta seguire alcune regole di buon senso avere tempo a disposizione e tanta buona volontà.
- Se avete già in mente una zona particolare, fate un giro sul posto facendo attenzione agli ingressi dei palazzi: potrete così scorgere gli eventuali annunci posti sui portoni.
- Spulciate bene quotidiani e riviste del settore: solitamente, la maggior parte delle inserzioni sono di agenzie, anche se può capitare anche di trovare annunci di privati.
Se, invece, siete voi a voler cercare un inquilino senza passare tramite agenzia, dovrete spargere voce, investendo in questo tempo ed energie.
- La prima mossa sono gli annunci sui giornali. Questi si suddividono in gratuiti o a pagamento. Spesso è sufficiente un annuncio gratuito, anche se quelli a pagamento offrono una maggiore visibilità.
- Un’altra possibilità è quella di mettere un cartello sul portone del palazzo in cui si trova l'appartamento. Per l’affissione di cartelli che non superano i 50 cm2, non bisogna pagare alcuna imposta.

L'agenzia
Se da soli non siete riusciti a trovare ciò che cercavate, non vi resta che rivolgervi a un'agenzia. L'agente immobiliare è un intermediario che mette in contatto i proprietari che vogliono affittare l'appartamento con i potenziali inquilini. L'agenzia pubblicizzerà l'offerta, informerà le persone interessate e le accompagnerà a vedere l'appartamento. L'agente deve anche garantire che l'immobile sia in regola con le norme urbanistiche ed edilizie, la regolarità degli impianti e la regolarità degli aspetti giuridici (titolarità del bene, disponibilità e così via), richiedendo ed esaminando i documenti necessari. Inoltre sarà lui ad assistere le parti nell'assolvimento degli obblighi di legge, dalla stipulazione del contratto alla registrazione.
I compiti che deve assolvere un intermediario sono complessi quindi dovete essere sicuri di scegliere un professionista serio. Una garanzia di professionalità è l'iscrizione alla Camera di Commercio: basterà una telefonata per fugare ogni dubbio. Ricordiamo che se l'intermediario non è iscritto non ha diritto a percepire la provvigione.

La provvigione
Non esiste una legge che stabilisce l'entità della provvigione dovuta all'intermediario. Le parti sono libere di determinarla stabilendo l'ammontare e la proporzione che spetta al proprietario e all'inquilino. Se l'accordo manca, si prendono come riferimento le tariffe professionali.
La misura della provvigione è circa il 10-15% del totale del contratto.
In realtà non esiste una vera e propria contrattazione della provvigione da parte delle agenzie. Le tariffe professionali e gli usi, infatti, sono allineati con i prezzi correnti: il ricorso a queste due fonti può essere utile solo per evidenziare richieste palesemente eccessive.

Le informazioni necessarie
Se cercate casa attraverso un'agenzia, non firmate incarichi, altrimenti per tutto il periodo di durata dell'incarico non potrete rivolgervi ad altri, avendo l'agenzia l'esclusiva. Fornite quindi, ai diversi intermediari, solo i dati e le preferenze, senza precludervi la ricerca attraverso altri canali.
Nel caso in cui siete voi il proprietario e volete affidare la ricerca di un inquilino ad un’agenzia, dovrete dare l’incarico all'agente immobiliare, firmandogli un mandato.
In questo caso dovrete fare molta attenzione a:
- indicare un termine breve, così da non rimanere troppo tempo vincolati ad un'agenzia. Ciò è utile soprattutto nel caso in cui il servizio svolto dall’agenzia si riveli poco soddisfacente;
- non firmare un mandato in esclusiva. Se il contratto prevede questa clausola fatela togliere, altrimenti non potrete avvalervi del servizio di un'altra agenzia né potrete effettuare le ricerche per conto vostro. Nel caso non vogliano toglierla, è meglio cambiare subito agenzia.
- controllare che il mandato non preveda il rinnovo tacito. Se alla scadenza vorrete affidare nuovamente l'incarico alla stessa agenzia, è meglio poterlo fare liberamente piuttosto che rischiare di trovarvi costretti a farlo.

Nel dare l'incarico all'agenzia dovrete specificare il tipo di contratto di locazione che intendete stipulare (ad uso abitativo, transitorio, con canone libero o convenzionato e così via). Dovrete indicare, inoltre, il canone annuo che intendete percepire.