Fine della locazione ed il saldo dei conti
economia
10 Ottobre 2009 amministratore

Fine della locazione ed il saldo dei conti

Alla termine del periodo di affitto arriva il momento di saldare i conti. Se non vi sono danni imputabili all'inquilino, il proprietario gli deve restituire la cauzione; può risultare anche debitore

Alla termine del periodo di affitto arriva il momento di saldare i conti.
Se non vi sono danni imputabili all'inquilino, il proprietario gli deve restituire la cauzione; può risultare anche debitore del risarcimento in caso di risoluzione anticipata e immotivata del contratto; oppure dovere un indennizzo per i miglioramenti o le opere realizzate dall'inquilino che rimangono nell'alloggio.
L'inquilino può essere debitore dell'indennizzo per danni da lui causati all'immobile.

Se una delle due parti si rifiuta di saldare i conti alla scadenza del contratto, il creditore deve mettere in mora la parte inadempiente attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Nel caso in cui il proprietario, ad esempio, anche dopo aver ricevuto la raccomandata AR continua a rifiutarsi di restituire la cauzione o di pagare gli interessi maturati sulla stessa, l'inquilino può rivolgersi al giudice. Lo stesso comportamento può naturalmente tenere il proprietario nel caso in cui l'inquilino non voglia pagare un danno da lui causato all'alloggio.
La disdetta

Quando un contratto giunge al termine, spesso viene rinnovato dalle parti alle condizioni precedenti, salvo eventuali ritocchi del canone d'affitto. Perché il contratto sia tacitamente rinnovato, l'inquilino deve rimanere nell'appartamento, d'accordo con il proprietario, dopo la scadenza naturale dei termini. Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all'altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). Vediamo i tempi di formulazione della disdetta applicati ai diversi tipi di contratto. Equo canone
Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l'immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente. Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il l’agosto 1992 in deroga all'equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale (8 anni); solo nel caso in cui l'alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi. Uso foresteria
È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell'appartamento un dipendente, un collaboratore o un ospite. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza. Uso transitorio
I contratti d'affitto a uso transitorio per motivi di studio o di lavoro possono essere sciolti dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza. Uso abitativo
Per questo tipo di contratti il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato (per le formalità della disdetta vedi il paragrafo sul contratto).
Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
- il proprietario ha bisogno dell'immobile per sé, per il coniuge o i figli;
- il proprietario ha bisogno dell'immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l'inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio (senza giustificato motivo);
- l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.
Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell'immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d'uso (per esempio per trasformarlo in un ufficio o in un negozio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall'uscita dell'inquilino, l'alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato in disdetta dal proprietario. In caso contrario, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all'inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di affitto percepito.

 

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